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VERMIETUNG VON GEWERBE: RISIKEN ZU HOHER WERBUNGSKOSTEN

Einkommensteuerrecht

Fallen bei einem vermieteten oder verpachteten Gebäude hohe Renovierungskosten an, mindern diese als Werbungskosten die erzielten Einkünfte. Übersteigen die Kosten dauerhaft die erzielten Einkünfte, kann das Finanzamt eine Prognose darüber aufstellen, ob überhaupt noch eine Absicht zur Einkünfteerzielung besteht.

Fällt diese negativ aus, kann dies dazu führen, dass die Verluste nicht anerkannt werden.

Eine GbR besaß ein Grundstück mit mehreren Gebäuden. Das darauf befindliche Hotel-Restaurant wurde verpachtet, allerdings ohne die daneben befindlichen Nebengebäude. Nach einer Kündigung 1999 wurde das Anwesen von 6 auf 22 Zimmer erweitert und der Hotelstandard von 2 auf 4 Sterne angehoben. Im Anschluss wurde das Hotel neu verpachtet, dieses Mal mitsamt der Nebengebäude inkl. einem Wohnhaus, welches für Personalwoh- nungen genutzt wurde. Seit Erwerb des Grund- stückes erklärte die GbR sog. Werbungskosten- überschüsse. Das Finanzamt erkannte diese zuerst auch an. Bei der Veranlagung im Jahr 2011 meldeten sich beim Finanzamt jedoch Zweifel und es führte eine sog. Überschussprognose durch.

 

Das Ergebnis: Das Finanzamt prognostizierte einen Totalverlust für die Jahre 1995 bis 2024. Es änderte die ergangenen Bescheide ab und ließ die Verluste unberücksichtigt.

Prognose immer objektbezogen. In der Revision vor dem Bundesfinanzhof (BFH) vertrat die Klägerin den Standpunkt, dass das Finanzamt den Progno- sezeitraum zu Unrecht auf die gesamte Zeit ab dem Erwerb der Immobilie abgestellt hat. Denn bis zum Umbau war nur das Hotel-Restaurant und nicht das dazugehörige Wohnhaus verpachtet. Die Prognose dürfe erst im Jahr der Neuverpachtung der gesam- ten Anlage beginnen. Der BFH stimmte der Klägerin zu. Die Prognose, ob der Eigentümer beabsichtigt, einen Überschuss der Einnahmen über die Wer- bungskosten zu erzielen (sog. Einkünfteerziel- ungsabsicht), beginnt zwar gewöhnlich mit dem Erwerb der Immobilie. Eine einheitliche Beurteilung mehrerer Objekte darf jedoch nur erfolgen, wenn die Objekte auch zusammen vermietet wurden. Die Prognose hätte daher erst ab Neuverpachtung aller Gebäude beginnen dürfen. Das Finanzgericht muss daher nochmal neu prüfen, ob ein Totalüberschuss ab der Neuverpachtung zu erwarten gewesen wäre. Nur wenn das bejaht werden kann, sind die Verluste laut BFH anzuerkennen.

Autor/Textnachweis: Infomedia News & Content GmbH

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